La Cassazione (ord. 16399/2025) afferma che l’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale non può essere validamente eseguito tramite semplice e‑mail ordinaria, neppure se il singolo condomino ha scritto all’amministratore chiedendo di utilizzare quell’indirizzo per “tutte le comunicazioni e documentazioni”.
L’art. 66, comma 3, disp. att. c.c., come modificato dalla l. 220/2012, è qualificato dalla Corte come norma inderogabile: le forme ammesse per la convocazione sono solo posta raccomandata, PEC, fax o consegna a mano; ogni diversa modalità che non consenta di documentare la consegna è invalida.
Il principio di diritto enunciato chiarisce che non sono valide le regolamentazioni “private” (regolamento o pattuizione col singolo) che introducano modalità alternative non idonee a provare la consegna, come la mail ordinaria.
La pronuncia si inserisce in un filone già avviato, ma ha un forte valore chiarificatore perché:
- Ribadisce che l’art. 66, comma 3, disp. att. c.c. è inderogabile: il regolamento condominiale non può introdurre forme diverse da raccomandata, PEC, fax, consegna a mano, in forza del richiamo espresso dell’art. 72 disp. att. c.c.
- Esclude espressamente la posta elettronica ordinaria come mezzo idoneo alla convocazione, anche se esiste una prassi consolidata e/o il singolo condomino ha autorizzato l’uso della mail ordinaria.
La “nuova regola applicabile”, nel senso di regola resa oggi esplicita e difficilmente discutibile, è così formulata nel principio di diritto: “la disciplina è inderogabile e non sono valide modalità alternative che non consentano di documentare la consegna all’indirizzo del destinatario, quale, nella specie, il messaggio di posta elettronica semplice.”
In passato, parte della prassi e della giurisprudenza di merito erano più tolleranti verso forme “semplificate” di comunicazione, specie in presenza di consenso del condomino. Questa ordinanza chiude lo spazio a tali prassi, riaffermando la rigidità formale della convocazione.
La Cassazione precisa che solo la PEC (oltre a raccomandata, fax, consegna a mano) consente di ritenere provato l’arrivo dell’atto all’indirizzo del destinatario, grazie alle ricevute di accettazione e consegna generate dal sistema. Mentre la mail ordinaria non offre alcuna certezza di consegna, né un sistema equiparabile alla presunzione di conoscenza legale.
Pertanto, le uniche modalità consentite per l’invio delle convocazioni sono: lettera raccomandata; posta elettronica certificata (PEC); fax; consegna a mano. Questa disciplina ha carattere imperativo: né il regolamento, né accordi individuali con i singoli condomini possono introdurre forme alternative che non offrano le stesse garanzie di certezza della consegna.
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